超级地产大亨第212章 土地之价值(1/2)

380万一平米的地价，在大阪还是能接受的，特别是对于大岛这种不差钱的财主。

之所以只低了20万，主要是我觉得自己可以从中捞一笔，他是用这个价格买下土地，但我完全可以只报200万？300万每平米的价格给石田章五。

搞过这么多次灰色收入，我已经懂得了有时候赚钱就是要胆子大，当然也不能盲目。比如说现在，工程的账目都是由尤蝶在管着，她是不会出卖我的。

所谓增值性，是指土地随时间的进程而增加价值，具有反通货膨胀的功能。存在这样一条经济规律即“土地增值律”。可表述为在市场经济中，随着土地的稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出现土地增值的总趋势。

这一趋势也就是土地价格增长的不可逆转的总趋势。土地的增值性是从土地价值变化的总体趋势来说的，从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的。

无疑，这些土地的增值性很高，而且土地永远只会越来越贵，这和搞什么产业无关，除非真的来个东京沉没。

对城市用地的需求有真实的需求和投机的需求两种。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的yù_wàng去购买房地产，而无论房地产的价格有多高。因此，推动城市地价持续走高的需求力量是投机需求。

只要大阪有一日繁华，那么土地就会不断增值，一定会有源源不断的人来投资，这个倒下，那个补上。

宏观经济景气状况与城市地价是相互关联相互影响的，宏观经济的高速发展通常伴随着城市地价的攀升。经济增长是影响城市地价变动的主要因素。

地价的决定与变化也是由市场的供求状况来决定的。但是，由于土地的特殊性及其供求关系的特殊性，使得地价的决定也具有特殊性。土地是供给弹性不足的生产要素。

土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定土地的最终均衡价格。土地的供求曲线在宏观上表现为，土地的供给弹性很小，土地的自然供给不能改变，因此地价主要由需求来决定。

城市地价有其自身运行的特殊机制：地价上升时，投机者的心理预期认为今后价格还要上升，需求量反而增加，地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了地价上升。

在一个价格投机的市场当中，不但一般的投机人参与房地产的炒作，有时候银行也积极参与炒作，更加刺激了地价暴涨，于是形成了城市地价的自我膨胀机制。如果银行将房地产抵押贷款证券化，就会获得更多的资金放贷给投机者。流入房地产市场的资金就像滚雪球一样越滚越大。

日本地价波动有几个明显的特点，地价平均上涨率明显趋缓。从房地产品种结构来看，住宅用地价格涨幅大大超过其它用地。从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城市地价涨幅高于全国平均水平。

当然这是肯定的，因为你不能奢望一个小村庄和大阪这样的大城市地价涨幅一样，原因就在于小村庄是不会有人看重的。没人看重就永远不能发展，不能发展地价就不会涨，这是个死的定律。

在岛国经济增长模式从外向型转为内需主导型的宏观背景下，以住宅投资为代表的房地产投资，成为宏观经济进入扩张期的推动力量，伴随地价暴涨，出现严重的“地价泡沫”。

同时，由于岛国城市地价大大高于全国平均水平，说明岛国国内城市“地价泡沫”更为明显。随着泡沫的破灭，岛国地价和房价均出现巨幅下降。

兵农分离政策的推广，使武士居住在城堡中的领主宅邸内，完全脱离了对农业生产的直接管理经营。他们的生活，侍奉他们的随从、奴仆的生活，以及往来于江户和藩地之间的日用生活品皆需要花费金钱，这一切只能靠市场交换来满足。

于是武士们便将作为俸禄的大米向市场出售，以换取生活必需的金钱。在向农民征收租税时，大名武士也往往要求农民将禄米到市场换成现金缴纳。

这样一来，农民种植水稻便在很大程度上是为了投放市场销售，促使大米不仅成为生活必需品，更重要的是变成商品。

殊不知，此举正是导火索，虽然这个炸弹到了很久之后才开始爆炸！

随着市场经济的发展，土地经济规律研究的深入，人们已开始认识到城市地价不仅仅是指目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价。目前的土地价格，主要由土地取得成本、土地开发成本和政府的土地收益三个部分构成。

土地取得成本、土地开发成本相对较为固定，政府的土地收益因出让金的高低有弹性。决定土地基本价格的重要因素是对土地的供求状况。

从城市整体层面上看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些主要是由城市规划决策决定的。

从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。

总结，大阪这个地区和城市繁荣度决定了地价上涨，即便是在地产泡沫过后